En operaciones inmobiliarias informales es habitual encontrar expresiones como “venta de posesión” o “cesión de derechos posesorios”.
Para quien compra, puede resultar confuso determinar qué está adquiriendo realmente y, sobre todo, si esa operación significa que pasa a ser propietario del inmueble.
La respuesta requiere distinguir la posesión del dominio.
Comprar derechos posesorios no es lo mismo que comprar una propiedad escriturada
Cuando una persona figura como titular registral y transmite un inmueble mediante los instrumentos correspondientes, existe una situación diferente de aquella en la que alguien transfiere los derechos que afirma tener como poseedor.
En este último supuesto, el adquirente debe prestar especial atención a la historia anterior del inmueble.
No basta con analizar el documento que se firma en ese momento.
Hay que revisar de dónde viene esa posesión
Antes de adquirir derechos posesorios resulta importante conocer quién comenzó a poseer el inmueble, desde cuándo, de qué manera y qué documentación permite demostrarlo.
También debe determinarse si existieron interrupciones, reclamos de terceros o cambios en la forma de ocupación.
Una cadena de cesiones no necesariamente significa que todos los antecedentes posesorios sean jurídicamente suficientes.
¿Se pueden sumar años de posesión?
En determinadas circunstancias puede resultar relevante analizar la continuidad entre la posesión de distintas personas.
Pero esa posibilidad exige estudiar cómo se transmitió la posesión y qué antecedentes permiten demostrar la relación entre un poseedor y el siguiente.
Por eso no conviene asumir simplemente que comprar una posesión permite sumar automáticamente todos los años anteriores.
El riesgo de comprar sin revisar antecedentes
Una cesión puede involucrar un inmueble con problemas registrales, sucesorios, catastrales o incluso con reclamos de otras personas.
Antes de pagar o firmar, conviene conocer quién figura como titular registral, qué documentación existe y cuál es la realidad física y posesoria del inmueble.
Comprar derechos posesorios puede tener consecuencias patrimoniales importantes. Un análisis previo permite saber con mayor precisión qué se está adquiriendo y cuáles son las posibilidades futuras de regularización.
El Dr. Ariel Bogni asesora en compraventas de derechos posesorios y regularización dominial en Cosquín y en toda la Provincia de Córdoba. Consulte antes de firmar una cesión de posesión.
