Usucapión rechazada en Río Cuarto: qué prueba faltó y cómo evitarlo
En una sentencia dictada el 10 de junio de 2025, la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Familia y Contencioso Administrativo de Río Cuarto confirmó el rechazo de una demanda de usucapión promovida sobre un inmueble ubicado en una zona céntrica de la ciudad.
El fallo resulta especialmente relevante porque no discute cuestiones formales ni invalida la cesión de derechos invocada, sino que se centra en un aspecto clave de este tipo de procesos: la prueba concreta y completa de los actos posesorios durante todo el plazo legal.
El actor solicitaba que se lo declare propietario del inmueble por prescripción adquisitiva, sosteniendo que había recibido la posesión mediante una cesión de derechos posesorios otorgada en el año 2016 por quien afirmaba poseer el bien desde hacía varias décadas. El planteo se apoyaba en la continuidad de la posesión entre cedente y cesionario.
Sin embargo, tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Cámara coincidieron en que no se logró acreditar de manera suficiente la posesión durante el plazo de veinte años exigido por la ley.
Qué dijo el Tribunal
El fallo es claro al señalar que no alcanza con afirmar la posesión ni con acompañar una escritura de cesión de derechos. Para que proceda la usucapión, deben probarse actos posesorios concretos, materiales y públicos, ejercidos con ánimo de dueño, y ello a lo largo de todo el período legal.
La Cámara destacó que, si bien se pudieron acreditar actos posesorios a partir del año 2016 —como pagos de impuestos, realización de mejoras y gestiones sobre el inmueble—, no se aportó prueba convincente respecto del período anterior. Es decir, no se logró demostrar que la posesión invocada, sumando la etapa de la cedente y la del actor, alcanzara efectivamente los veinte años requeridos.
En particular, el Tribunal remarcó que:
- La escritura de cesión de derechos posesorios no sustituye la prueba de los hechos.
- La prueba testimonial, por sí sola, no resulta suficiente si no está acompañada de otros elementos objetivos.
- El pago de impuestos y servicios tiene valor indiciario, pero debe ser periódico, continuo y verificable en el tiempo.
- La imposibilidad de realizar una inspección ocular completa debilitó aún más el cuadro probatorio.
La enseñanza central del caso
Este fallo vuelve a poner de relieve un principio que en la práctica se repite con frecuencia: la usucapión se gana con prueba, no con declaraciones.
Los jueces exigen una prueba compuesta, integrada por distintos elementos que, analizados en conjunto, permitan reconstruir una historia posesoría sólida, continua y verificable. No basta con acreditar actos aislados ni con concentrar la prueba en los últimos años de la ocupación.
Cuando existen lagunas probatorias, especialmente respecto de los períodos más antiguos, el riesgo de rechazo de la demanda es alto, aun cuando el actor haya actuado de buena fe o cuente con una cesión instrumentada por escritura pública.
Conclusión
El caso analizado muestra con claridad que la preparación de una acción de usucapión requiere un trabajo previo riguroso, orientado a reunir prueba concreta de todos los actos posesorios relevantes y de su continuidad en el tiempo.
Antes de iniciar este tipo de procesos, resulta fundamental analizar la viabilidad probatoria del caso, identificar eventuales debilidades y definir una estrategia adecuada. Una evaluación jurídica temprana puede evitar litigios prolongados y resultados desfavorables como el que refleja esta sentencia.
Documento adjunto
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